去年九月底的宏观调控，让成都的房地产在量和价上都不再乐观。地震以后，成交量又进一步下滑，让整个行业的从业人员都感觉到丝丝冷意。这时有人期望三个月或者半年能够有大的恢复，个人认为，恐怕很难。

首先说需求。住宅的刚性需求曾经是我们一直以来的安慰。但现在看来，刚性并不完全刚性。约三分之一的外来购房者，曾经是成都房地产业的重要支撑。地震以后，大量萎缩；大开发商的带头降价，以及行业总体价格的松动，让很多消费者和投资者驻足观望；股市大幅缩水，物价快速上涨，让消费者的实际购买力大大下降，对未来的预期也不再乐观，让他们掏钱变得越来越难；还有企业的状况，尤其是制造业越来越艰难，造成相当一大部分市民的收入难有提升。这些方方面面的因素，都造成了当前需求的不足，而更要命的是，这些影响房地产需求的各项因

通过上一篇文章我们可以看出，由于四川震后对经济的减量影响大部分集中在半年左右，而且减量的数额比较巨大，所以2008年四川的经济增长会受到比较大的影响，预计会略低于2007年的GDP增长速度。但在随后的几年里，地震对经济造成的经济减量逐渐消逝，而灾后重建的投入仍然会带来巨大的经济增量，最后就表现为四川省在2009、2010、2011、2012四年表现为快速的经济增长。以我大胆的估计，这四年的GDP增长速度，会比

    汶川大地震是一个巨大的人口灾难。灾难期间考虑社会经济的影响有点残酷也不合时宜。而在灾难过后，面对一片废墟的灾后重建，会对四川省的社会经济造成什么样的影响，就是每一个四川人和准四川人要关注的问题。

地震也是个经济灾难，对经济发展是一个巨大的负面影响。这种经济灾难表现在两个方面，一是存量财产的损失，各种渠道所提供的数字差异很大，总体估计在4000亿左右。另一种是经济增量的损失，也就是原本会创造的经济价值，因为地震而减少或者没有了。作为旅游大省，经济增量的损失首先是旅游业。假设四个月旅游业完全停滞，四个月以后恢复到震前水平，按四川省2007年旅游收入1200

房地产是一个复杂而且多元的行业，以前曾经为房地产属于第二产业还是第三产业进行争论，后来曾经为是不是国民经济的支柱产业进行争论。而就房地产投资来说，兼具使用品和投资品两种属性。而就房地产与银行的高度依存来看，房地产又具有金融属性。房地产这种多元性和复杂性，也使得房地产的开发投资主体追求目标较为多元，而由多元目标所引致的，也就是房地产投资游戏的不同。

第一种游戏，就是屯积游戏。中国地少人多，城市进程快，老百姓爱买房，人均收入增长快，构成了中国现阶段对房地产的大量需求。而这种需求因为土地供应的计划性而往往得不到满足。举例来说，如果2004年

    营销是围绕远期和即期销售而展开的各项工作的总和。围绕远期销售展开的工作就是所谓的“品牌”方法；围绕当前销售而展开的工作，就是“促销”手段。当一种商品处在供不应求，销售基本没有压力时，营销更多地是围绕品牌和形象来展开，因为品牌和形象对未来销售有很大的帮助；当商品的销售压力比较大时，营销更多地是围绕促销而展开，因为没有当前良好的销售，会对当前的形象造成很大影响，未来品牌也就成为问题。

成都的房地产市场，一直处于比较好的销售状态。曾经连续几天几夜的排队、开盘当天完成80%以上的销售、房源与诚意客户的比例达到一比十几、托人求关系只为买到想要的房源而不要求优惠，都是这种火爆销售场景的真实写照。在这样一种情况下，营销更多地是组织好客户接待与销

2007年是中国房地产最为疯狂的一年，这种疯狂让很多开发商“赚钱赚得都不好意思了”。只是疯狂没能延续，年底时出现了危机。这是一场并不难预见的危机，只是危机出现的时间，比我想象得要晚些（参见本人2006、2007对房地产大势判断的博文）。

现在的问题不在于讨论危机何时出现，而在于危机持续多久，或者说2008年的房地产大势会是怎样的。对此，我们需要从几个角度来看这个问

当前的房地产总体形热，可以用“火爆”两个字来形容。具体表现为房价，尤其是地价的快速上涨。这种上涨的速度就连很多成熟的开发商也已经看不明白了。我想，对于这种现象的分析，如果脱离当前的宏观经济形势来说，恐怕会盲人摸象，只知其然，不知其所以然了。

就我国当前的宏观形势来说，可以用“偏热”两个字来概括。7月份 CPI同比上涨已经达到5.6%。尤其是食品价格上涨，已经达到15.4%。与此相伴随的，是

      万科一直是房地产行业的领军企业，冯仑的一篇《学习万科好榜样》更是让业内对万科的一切有所瞩目。但是最近，也许是受了当年顺弛的影响，万科不再着重于创新、标准化、系统化、规范化，而是着眼于规模和速度了。而成都万科的江湖地位远不同于深圳万科，底气也好象略有不足，这让我们这些从深圳来的房地产从业人员有诸多不适应。好在最近有一个金域蓝湾5，也许能让不愠不火的成都万科，提升一些人气。     

      老实说，我原来基本上没有看过成都金域蓝湾的的广告，因为深圳的金域蓝湾我们太熟悉了：大高层的建筑形态、大面积的观景视野、很有质感的外立面、变化繁复的架空空间，起始几层的叠加别墅、泰式的园林景观，等等。由于在深圳工作时对这个项目很熟悉，想着成都的金域蓝湾也就这个样子吧。虽然偶

一般来说，建筑的空间有室内与室外之分、私享与公共之分、封闭与开放之分，但现代建筑的一些空间，经常是既非彼，亦非此，是黑与白的过渡，我们称之为“灰空间”。

说建筑的灰空间，我们首先要说阳台，这大概是最为普遍的灰空间了。现代家庭多半是居住在空中，离地面较远。但与自然的接触和交流又是任何时代人类的本能需要，于是就产生了空中的阳台。阳台是居住在室内的人与外界进沟通的重要渠道。他们与外界沟通什么？我以为是空气、阳光、景观、绿色，是他们在室内不能享受的东西。既然消费者的要求是这样，那么阳台，尤其是休闲阳台，在设计上就要朝向最好的景观、利用最好的朝向，让居者